深圳个人集资建房取得突破性进展
从2004年起，林立人和他的个人合作建房团队开始叫板价格一日千里的商品房。但在近三年的时间里，除了“觊觎”过几个烂尾楼盘之外几乎毫无建树，而世俗的疑惑和房地产业界的指责、威胁，乃至泼妇一样的谩骂，更将个人合作建房推向风口浪尖。直到上月底，林立人和他的合伙人拿到位于宝安区沙井街道辖区的两栋产权只剩35年的宿舍公寓，大家才舒了一口气。指责和质疑烟消云散，掌声和鲜花接踵而至。但林立人用“三年磨一刀”来形容个人合作建房团队的步履维艰和此次竞得两栋楼宇的不完美……
三年终磨一刀他们心潮澎湃
16日上午11点，深圳市宝安区人民法院门口，刚刚拿到民事裁定书的林立人迅速拿出手机和他的合作建房伙伴联系，过程中林立人神情激动、语速急促。虽然此前已经取得了拍卖的成功，但是直到拿到裁定书他才真正舒了一口气，因为此前，他们根本不知道竞买成功后还有这么长的路要走。在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，林立人和他的深圳个人集资建房团队终于取得了突破性的进展。
上月22日，经过十几轮并不激烈的举牌竞买，槌音在601万元时落定，意味着以林立人为首的81名集资建房者终于实现了他们的个人合作建房梦想。这是深圳个人集资建房取得的实质性突破，也使深圳成为继温州之后另一个个人集资建房实现突破的城市。
此次被林立人成功竞得的这两栋宿舍楼位于宝安区沙井街道。两栋楼均为宿舍公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。成交总价为601万元，建筑面积3880平方米，内含84套单身公寓，单身公寓面积约为45平方米，有独立洗手间和厨房。项目规划占地面积7086平方米，建筑占地700平方米，其余为空地，使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。
据了解，竞拍时有意购买该楼宇的合作建房者有81人，而在竞拍成功后，另外三人迅速加入团队，使得84套公寓均“名花有主”。
林立人用“心潮澎湃”来形容当时得激动，“经过两年多的时间，我们终于做成了一件事情，期间经历的磨难，几乎让我们放弃。”
图：走出法院的林立人，迫不及待地将最新的利好告诉他的伙伴们
欠缺团队精神竞拍屡战屡败
有着“五星级”义工头衔的林立人，他的初衷是想让跟随自己多年的公司员工用更低的价格拿到商品房，“但是多次碰壁之后我们想到了个人合作建房，随后大伙召集各自的朋友，组成一个竞拍中南大厦的团队。尽管我们的初衷是合作买地建房，但是后来我们发现买地的代价太大而购买烂尾楼的操作性更强，于是决定在中南大厦上试水。”但三次竞价的结果并不如人意。
2004年下半年，位于罗湖的烂尾楼中南大厦进入拍卖程序，林立人当时在朋友、生意伙伴圈子内谈了自己关于个人集资建房的想法，结果得到广泛响应。短短3个月内，有500多人表示了合作购买的意向。当年底，中南大厦挂牌拍卖，“当时的起拍价为一亿元，而我们团队的意见是7000万元，第一次竞拍没有成功。而由于当时的深圳地产仍然处于低迷状态，所以没有太多的人关注中南大厦。2005年中旬，中南大厦再次拍卖，这次采取的是荷兰式自上往下叫价的拍卖方式，一亿元为起拍价，但是我们私下了解到官方定下的保底价格是8500万元，但是我们仍然抱着7000万元的志在必得竞价，仍然毫无斩获。2005年底，中南大厦再次竞拍，此次我们将自己的心理底线提高到7500万元，但是当时深圳的商品房价格已经如日中天，而我们仍然将思维停留在2004年的水平。最后参加竞拍的买家陡然增加到十数家，中南大厦的价格也一度攀升到9000万元，虽然我们中间超过50％的合伙人愿意将价格提高到9050万元，但是也有近半的合伙人反对加价，最后我们和中南大厦失之交臂。”
林立人检讨说，直到今天，中南大厦仍是他心中的痛。“如果增加到9050万元，实际上每个合伙人的成本也才增加两万元左右，而目前该楼宇的价格已经涨到每平方9000元，与当时的价格相比，几乎涨了一倍。这件事让我们觉得，在有几百人合伙做一件事情的时候，仅仅有热情是不够的，更重要的是要有团队精神和团队的正确决策。”
随后，林立人和他的团队将目光转移到位于罗湖区蔡屋围的两栋楼宇，但由于前期的炒作较多，导致参与拍卖的买家多达23家，虽然林立人团队将价格喊到5800万元，但仍有买家将价格抬高到5900万元拿下。
投入七万五千收益颇为可观
据介绍，将契税手续费等成本摊进购买成本后，每位购房者买入每套公寓的总价约7.5万元，均价为1623元／平方米。那么，这些合作建房者买的这些宿舍公寓是否合算呢？
记者昨天在两栋楼宇所在的金桥工业区调查发现，附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米以上。从价格上看，合作建房者明显捡了一个便宜：仅用了市场价格的四分之一就购得两栋楼宇，但有一个问题是，两栋楼均为宿舍公寓楼，使用年限为50年，到目前其法定使用时间已经过了15年，到2042年1月28日的中止时间只有35年。
“花7.5万元买这个物业值得吗？”记者在采访中了解到，附近民宅中，公寓出租每平方米的价格在17元左右，以此计算，每间公寓的出租价格为750左右，每年的房租收入为9000元左右，八年左右将收回所有投入，剩余的27年将坐地收钱，其能够获得的利润是24.3万元。这和当地的同样面积的商品房比较，首付三成八万元左右，剩余的19万元按照30年按揭，每月的月供在1100元左右，也就是说，新楼的业主在30年之内每月尚要为自己的楼宇出租提供350元左右的银行按揭，才能拿到30年之后的预见性收益。从时间上推算，前者拿到收益的时间是八年之后，而后者是30年之后的40年收益为36万元，扣除前30年每月额外支付的350元按揭总计12.6万元，两者收益几乎相当。但前者投入的是7.5万元，而后者的投入将是27万元。
另外一个问题是，由于这两栋物业原为企业宿舍楼，房产“属性”不是商品房，因此每套房子皆没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。目前，林立人正和团队一起尝试向有关部门争取改变房产的“属性”，延长房产的使用年限。如果能够获准延长，林立人和他的团队将获得更大的利润空间。
个人合作建房不只服务穷人
林立人表示，今后如果再通过拍卖拿地，将会投入更多的精力更大规模地致力于个人合作建房。无论是贷款还是监管，都要和银行合作。他呼吁，个人合作建房迫切需要被纳入体制内。他称，以后获得土地的方式可能是更多地直接参与地皮拍卖，这种方式对提供贷款的银行来说风险更容易控制，“贷款问题和监管问题实质上就是能不能把我们纳入体制内的问题”。
林表示，尽管深圳集资建房是一个逐步探索的过程，但深圳的法律环境和土地出让政策都很透明，希望政府部门再多给些支持和协助。但是在实际操作中，有一个现实的问题：目前林立人的团队是要为中低收入者提供廉价的住房，而中低收入者本身的银行贷款偿付能力又成为一个制约银行贷款意愿的主要因素。“从银行业务层面讲，中低收入者绝对不是银行欢迎的客户，因此如果中低收入者买地建房，不见得银行会提供贷款支持。”一名参与合作建房的合伙人忧心忡忡。
对此，林立人有着自己的见解：“我们中低收入者是符合银行条件的中低收入者，不是纯粹意义上的穷人，如果银行真的不愿意和我们合作，我们即便拿到地一样没有办法完成使命。因此我们的宗旨虽然是为中低收入者提供廉价住房，但我们确实无法满足真正穷人的住房需要，政府都不能解决的问题，我们当然更无能无力。”（宋毅 李天君/文）
